堵住经营贷入楼市漏洞

  本报记者 郭子源

  中国银保监会办公厅等部门近日联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》,督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营,严防经营用途贷款违规流入房地产领域。同时,要求进一步加强中介机构管理,建立违规行为“黑名单”,加大处罚问责力度并定期披露。

  目前,相关整改工作正在有序开展。需要反思的是,为何信贷资金违规进入房地产市场屡禁不止?如何更好地解决这个问题?为此,经济日报记者走访了北京地区部分房地产中介机构、商业银行、金融监管机构,并采访了多位购房者。

  中介联合银行违规入市

  通过中介机构“过桥”垫资套取个人经营贷,然后置换个人住房按揭贷款;转手多次后挪用个人经营性贷款,用于支付购房首付……记者走访发现,目前信贷资金违规入楼市主要集中在二套商品房交易环节,操作工具主要是个人经营贷、个人消费贷。

  “与二套商品房相比,购房者购买首套商品房资金压力没有那么大。”链家、我爱我家等中介的多位经纪人均表示,按照现有政策,如果在北京地区购买首套商品房,面积在140平方米以下,即为普通住宅,可贷款比例为网签价格的65%;如果是非普通住宅,可贷款比例为网签价格的60%。相比之下,二套商品房可贷款金额则显得较为有限。

  这是因为目前北京二套房的认定政策是“认房又认贷”。假设某人名下只拥有一套商品房且有按揭房贷,几年后准备把它卖掉再买一套,但由于有贷款记录,新购买“实际唯一住房”仍被认定为第二套住房,最多只能贷款网签价格的四成。“我2014年买了一套70平方米的小两居,现在准备换一个90多平方米的大两居。因为我之前有过房贷,置换的房子被认定是二套房,现在首付资金缺口挺大的。”在北京市西城区南礼士路链家店,一位购房者对记者说。

  记者走访发现,以上资金缺口类型颇具代表性,为信贷资金违规入楼市滋生了土壤。为减少购房者的首付款支出,有些中介机构会联合商业银行,帮助购房者从银行再贷出一笔个人消费贷款或个人经营性贷款,充当部分购房首付款。以个人消费贷为例,不同银行能批下来的贷款额度虽有所差别,但多在80万元至100万元之间。

  重拳出击堵漏洞

  当前,信贷资金违规进入楼市的问题引起了监管层高度关注。记者获悉,北京、浙江、广东等地纷纷开展排查,并启动整改问责。

  “按照监管要求,辖内银行对2020年下半年以来发放的个人经营性贷款开展自查,发现约3.4亿元涉嫌违规流入北京房地产市场,约占经营贷自查业务总量的0.35%。”北京银保监局相关负责人说。

  除了银行自查,北京银保监局还会同相关部门选取了多家重点机构,进一步开展专项核查。

  “北京银保监局已对4家银行启动了行政处罚立案程序和调查取证工作。”上述负责人说,后续将根据调查取证结果,对贷款审查不到位的银行、未履职尽责的工作人员依法依规进行严肃处罚。

  “广东银保监局已成立6个核查组,于2月9日进驻舆情反映集中的6个银行网点,截至目前,经过大数据筛查、台账分析、查阅档案、流水追踪、人员访谈等多种方式取证,已发现超过3000万元的经营贷、消费贷涉嫌违规流入房地产市场。”广东银保监局相关负责人说。

  同时,广东银保监局已部署全辖银行机构从授信调查、审查审批、贷后管理、第三方机构业务合作等方面开展全面自查。截至目前,辖内(不含深圳)已完成个人经营贷自查的银行网点达4501个,排查个人经营贷5678亿元、个人消费贷2165亿元,发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额为2.77亿元。

  目前,相关银行已按照监管要求开展整改,并对存在违规行为的内部员工提出了警示告诫、通报批评、积分扣减、经济处罚等问责。

  增加供给是关键

  尽管多地重拳整治,但近年来信贷资金违规入楼市屡禁不止,严查过后不少违规行为又死灰复燃。

  为何会出现上述现象?业内人士表示,资金之所以绕着道流入房地产市场,原因是多方面的。比如,上海、深圳等热点城市的房价上涨较快,投资投机者的收益仍然较高。此外,也不能排除某种程度上真实需求的存在。因此,除了严厉打击投资、投机需求,对部分购房者的改善型置换需求可予以更大力度的政策支持。

  但从目前多个重点城市仍坚持“认房又认贷”的政策看,打击炒房行为依然是监管的重中之重。

  “很多人买房子不是为了居住,而是投资或投机,这很危险。”中国银保监会主席郭树清表示,“必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。”

  促进房地产市场健康发展的思路之一便是增加有效供给。今年的《政府工作报告》明确提出,要解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担。

  “根据中央经济工作会议,解决好大城市住房突出问题将作为今年重点任务之一。”住房和城乡建设部相关负责人表示,下一步,将大力发展保障性租赁住房,完善长租房政策,加大土地、财税、金融支持力度,增加保障性租赁住房和长租房供给,多渠道解决外来务工人员和新就业大学生住房问题。

  本报记者 郭子源